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Figure + loanDepot: 23조 달러 시장과 MERS의 45일 소요 서류 절차에 도전하는 블록체인 주택 담보 대출

· 약 8 분
Dora Noda
Dora Noda
Software Engineer

미국 주택 담보 대출(모기지) 시장의 규모는 약 23조달러에달합니다.또한미국금융분야에서가장느리고종이서류작업에의존하는곳중하나이기도합니다.일반적인대출결제에는45일이소요되며,서비스이전을위해MERS(MortgageElectronicRegistrationSystems)를거치게됩니다.이과정에서업계가사업비용으로감수하는마찰비용은연간약23조 달러에 달합니다. 또한 미국 금융 분야에서 가장 느리고 종이 서류 작업에 의존하는 곳 중 하나이기도 합니다. 일반적인 대출 결제에는 45일이 소요되며, 서비스 이전을 위해 MERS(Mortgage Electronic Registration Systems)를 거치게 됩니다. 이 과정에서 업계가 사업 비용으로 감수하는 마찰 비용은 연간 약 50억 달러로 추정됩니다.

Figure Technology Solutions는 이 수치를 0으로 낮출 수 있다고 확신합니다. "Express Path"라는 신규 제품군과 함께 발표된 상위 10위권 비은행 대출 기관인 loanDepot과의 파트너십 확대는 블록체인 기반 모기지 발행을 암호화폐 전문 매체를 넘어 미국의 주류 대출 채널로 이동시키고 있습니다. RWA(실물 자산) 토큰화가 지금까지 $ 270억 달러 규모의 부수적인 이벤트였다면, 모기지는 이제 메인 이벤트가 되었습니다.

제안 이면의 수치들​

Figure는 단순한 파일럿 프로젝트가 아닙니다. 2026년 1분기까지 Figure와 그 파트너들은 Provenance Blockchain에서 210억달러이상의주택담보대출(HELOC)을발행했습니다.2025년4분기에만전년대비131210억 달러 이상의 주택 담보 대출(HELOC)을 발행했습니다. 2025년 4분기에만 전년 대비 131% 급증한 27억 달러가 유입되었으며, 2026년 1월 거래량은 전년 대비 115% 증가한 $ 8억 1,600만 달러를 기록했습니다.

이러한 규모는 규제 기관과 GSE(정부 후원 기업)가 블록체인 금융 상품에 대해 묻는 첫 번째 질문, 즉 "부하 상황에서도 실제로 작동하는가?"에 대한 답이 되기 때문에 중요합니다. Figure는 수년 동안 블록체인 기반의 발행, 서비스 및 증권화 스택을 통해 HELOC, DSCR 대출, 개인 대출 등 수백억 달러 규모의 소비자 대출을 처리해 왔습니다. loanDepot과의 파트너십은 이 인프라를 전통적인 모기지 분야로 확장합니다.

MERS가 진정한 타겟인 이유​

이것이 왜 중요한지 이해하려면 MERS가 무엇인지 알아야 합니다. 2001년 이후 모기지 증권화 붐 기간 동안 서비스 이전을 간소화하기 위해 만들어진 MERS는 미국 주거용 모기지의 약 3분의 2를 누가 소유하고 서비스하는지 추적하는 사설 데이터베이스입니다. 대출 주체가 바뀔 때마다 카운티 토지 기록에 양도 내용을 기록하던 관행을 대체했습니다.

MERS는 서류 작업을 줄였지만, 2008년 금융 위기 당시 엄청난 문제를 일으켰던 "로보 사이닝(robo-signing)" 스캔들을 야기했습니다. 이는 소유권 체인에 대한 직접적인 지식이 없는 직원이 압류 서류에 서명한 사건이었습니다. 여러 주의 법원은 MERS가 압류 절차를 밟을 자격이 있는지에 대해 엇갈린 판결을 내렸습니다. 카운티들은 손실된 기록 수수료에 대해 소송을 제기했고, 주택 소유자들은 채권 보유자를 증명할 수 없어 집을 잃기도 했습니다.

MERS는 여전히 업계의 중추 역할을 하고 있으며 현재 Intercontinental Exchange가 소유하고 있습니다. 하지만 이는 2차 시장 이전을 위해 45일의 결제 관행을 가진 중앙 집중식 데이터베이스입니다. Figure의 Provenance 체인이 몇 초 만에 양도 기록을 불변하게 남기고 로보 사이닝을 불가능하게 만드는 암호학적 소유권 증명을 제공하는 세상에서, 이러한 아키텍처는 점점 더 구식으로 보입니다.

Express Path와 2차 시장 문제​

loanDepot과의 통합은 발행 측면에 집중하여 Figure의 블록체인을 통해 심사를 가속화하고 마감 시한을 단축하는 데 주력합니다. 그러나 더 큰 성과는 2차 시장 결제입니다. 이는 대출이 풀링(pooling)되어 패니 메이(Fannie Mae)나 프레디 맥(Freddie Mac)에 판매되고 모기지 담보 증권(MBS)으로 증권화되는 모기지 생애 주기의 한 부분입니다.

Figure는 이미 온체인 2차 시장을 위한 인프라를 구축했습니다. Figure Connect 플랫폼을 통해 제3자 대출 기관은 현재의 수주간 소요되는 대조 작업 대신 즉각적인 결제를 통해 Provenance에서 직접 대출을 거래할 수 있습니다. 대출이 동일한 체인에서 발행, 서비스 및 판매될 때 감사 추적은 파일 폴더가 아니라 해시(hash)가 됩니다.

연간 2조달러의발행규모에서45일간의결제기간동안유휴상태로남아있는자본의기회비용을고려한다면,2조 달러의 발행 규모에서 45일간의 결제 기간 동안 유휴 상태로 남아 있는 자본의 기회비용을 고려한다면, 50억 달러의 마찰 비용 추정치는 분명히 낮게 잡힌 것입니다.

패니 메이와 프레디 맥이라는 걸림돌​

여기서 이야기는 Figure의 보도 자료가 시사하는 것보다 더 복잡해집니다. 패니 메이와 프레디 맥은 미국 적격 모기지의 약 70%를 매입합니다. 블록체인 네이티브 발행이 주류 규모에 도달하려면, GSE가 블록체인에 기록된 대출을 풀링 및 서비스 계약으로 공식적으로 수용해야 합니다.

그러한 수용은 일어나고 있지만, 블록체인 옹호자들이 기대했던 방식과는 다르게 천천히 진행되고 있습니다. 2026년 3월, 패니 메이는 Better Home & Finance 및 Coinbase와의 파트너십을 통해 첫 번째 암호화폐 담보 모기지 프로그램을 승인했습니다. 이를 통해 비트코인과 USDC를 기존의 15년 및 30년 만기 대출의 계약금 담보로 사용할 수 있게 되었습니다. 이는 FHFA 국장 빌 풀트(Bill Pulte)가 2025년에 두 GSE에 암호화폐 담보 대출에 대한 인수 가이드라인 초안을 작성하도록 지시한 데 따른 것입니다.

하지만 암호화폐 담보 는 블록체인 네이티브 와 같지 않습니다. 비트코인을 담보로 수용하는 것은 리스크 관리의 변화입니다. Provenance에서 발행된 모기지를 GSE 적격 자산으로 수용하는 것은 인프라의 변화이며, 이는 아직 대규모로 이루어지지 않았습니다. 패니 메이와 프레디 맥은 블록체인 네이티브 모기지 수용에 대해 여전히 파일럿 모드에 머물러 있습니다. 이는 Figure와 loanDepot의 파트너십이 현재로서는 대출을 대차대조표에 보유하거나, 민간 매수자에게 판매하거나, GSE 판매를 위해 기존의 MERS 등록 채널을 통해 라우팅해야 함을 의미합니다.

Provenance의 토큰노믹스 문제​

투자자들이 고려해야 할 또 다른 조용한 이슈가 있습니다. Provenance 블록체인을 뒷받침하는 HASH 토큰은 2026년 1분기에 약 25% 폭락했으며, Figure 자체 주식(FIGR)은 "블록체인" 브랜딩이 상당히 관습적인 비은행 대출 기관의 경제성을 가리고 있는 것은 아닌지 의문을 제기하는 공매도 보고서의 정밀 조사를 받았습니다.

이는 모든 목적 기반 기관용 블록체인을 괴롭혀온 패턴입니다. 체인은 비즈니스 모델에 필수적이지만, 토큰은 근본적인 경제적 가치의 극히 일부만을 포착합니다. Canton Network, Onyx (JPM), Provenance 모두 동일한 긴장에 직면해 있습니다. 체인이 비허가형 검증인 세트가 아닌 소수의 지명된 기관에 의해 운영될 때, 기업의 채택이 자동으로 토큰 가치 상승으로 이어지지는 않습니다.

Figure의 경우, 구체적인 질문은 Provenance가 진입 장벽(Moat)인지 아니면 마케팅 레이어인지 여부입니다. 만약 loanDepot 통합이 기술적으로 Canton, 프라이빗 이더리움 포크, 또는 수많은 컨소시엄 체인에서 실행될 수 있다면, 블록체인은 거버넌스와 결제 완결성에 대한 선택일 뿐 독특한 경쟁 우위는 아닙니다.

Canton과의 비교​

Canton Network는 가장 유사한 기관용 사례로 살펴볼 가치가 있습니다. 골드만삭스(Goldman Sachs), JP모건(JPMorgan) 및 늘어나는 1티어 금융 회사들의 지원을 받는 Canton은 전통적인 금융 상품의 24/7 온체인 결제라는 동일한 목적지를 향해 가고 있지만, 반대 방향에서 접근하고 있습니다. Canton은 기업 활동, 레포(Repo), 담보 이동성에서 시작했고, Figure는 소매 소비자 대출에서 시작하여 위로 올라가고 있습니다.

모기지 결제가 최종 목표라면 둘 다 중간 지점에서 만나게 될 것입니다. 문제는 어떤 거버넌스 모델이 승리하느냐입니다. 기존 은행 컨소시엄(Canton)이냐, 아니면 발행 기관이 통제하는 퍼블릭 허가형 체인(Provenance)이냐의 싸움입니다. 국책 모기지 기관(GSE)의 최종 선택이 향후 10년의 모기지 인프라를 결정할 것입니다.

빌더들을 위한 시사점​

이 상황을 지켜보는 인프라 팀에게는 추적할 가치가 있는 몇 가지 신호가 있습니다:

  • 대출 실행부터 결제까지의 압축 (Origination-to-settlement compression). 대출 신청부터 2차 시장 판매까지 걸리는 시간이 핵심 지표입니다. 현재는 45일 이상 소요되지만, Figure의 목표는 GSE 승인이 완료된 후 24시간 미만의 온체인 결제입니다.
  • FHFA 규칙 제정. 암호화폐 담보뿐만 아니라 블록체인 네이티브 대출 문서에 대한 명시적인 가이드를 주목하십시오. 이것이 23조 달러 시장을 여는 규제적 열쇠입니다.
  • 경쟁 체인들. Provenance가 선두를 달리고 있지만 확고한 해자는 없습니다. 만약 Canton, Avalanche 서브넷 또는 목적 기반 GSE 체인이 더 나은 기관용 거버넌스를 제공한다면 발행 기관들은 이전할 것입니다.
  • 서비스 이전 (Servicing transfers). 이곳은 MERS가 수익을 창출하는 영역입니다. 전체 감사 추적과 함께 몇 초 만에 서비스 이전을 실행할 수 있는 블록체인은 ICE가 수십억 달러를 들여 인수한 수수료 풀을 위협합니다.

실제 이해관계​

RWA(실물 자산) 토큰화는 온체인 거래량 270억 달러(국채, 사적 신용, 부동산)로 헤드라인을 장식하고 있습니다. 모기지 시장만 해도 이보다 850배 더 큽니다. 향후 5년 동안 미국 모기지 발행의 5%만 블록체인 네이티브 레일로 이동하더라도, 모기지만으로 온체인 RWA 시장은 두 배 이상 커집니다.

loanDepot 파트너십은 모기지가 완전히 온체인으로 전환되는 순간은 아닙니다. 하지만 암호화폐 네이티브 실험이나 파일럿이 아닌, 상위 10위권 내의 비은행 대출 기관이 생산 규모의 블록체인 인프라에 대출 파이프라인을 맡기기로 약속한 순간입니다. 45일간의 종이 추적 방식에 작동 가능한 대안이 생겼으며, 처음으로 유통망을 확보했습니다.

Figure가 이 상승 잠재력을 포착할지, 아니면 단순히 Canton 스타일의 기존 세력 장악을 위한 개념 증명에 그칠지는 열려 있는 질문입니다. 어느 쪽이든, 23조 달러 시장의 토대에는 처음으로 생산적인 균열이 생겼습니다.

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출처​

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