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Figure + loanDepot: Hipotecas en blockchain se enfrentan a un mercado de $23 billones y al rastro de papel de 45 días de MERS

· 11 min de lectura
Dora Noda
Dora Noda
Software Engineer

El mercado hipotecario de EE. UU. tiene un valor de aproximadamente $ 23 billones. También es uno de los rincones de las finanzas estadounidenses más lentos y ligados al papel. Un préstamo típico tarda 45 días en liquidarse, pasa por los Sistemas de Registro Electrónico de Hipotecas (MERS) para las transferencias de servicios y genera unos costos de fricción estimados en $ 5.000 millones al año que la industria absorbe como el precio de hacer negocios.

Figure Technology Solutions apuesta a que puede reducir esa cifra a cero. Su creciente asociación con loanDepot, uno de los 10 principales prestamistas no bancarios — anunciada junto con una nueva suite de productos "Express Path" — traslada la originación de hipotecas nativas en blockchain fuera de la prensa cripto y hacia el canal de préstamos convencional de EE. UU. Si la tokenización de RWA ha sido hasta ahora un espectáculo secundario de $ 27.000 millones, las hipotecas son el evento principal.

Los números detrás de la propuesta​

Figure no es un proyecto piloto. Hasta el primer trimestre de 2026, Figure y sus socios han originado más de $ 21.000 millones en préstamos sobre el valor neto de la vivienda en la Provenance Blockchain, con $ 2.700 millones solo en el cuarto trimestre de 2025, un salto del 131 % interanual. El volumen de enero de 2026 alcanzó los $ 816 millones, un 115 % más interanual.

Esa escala es importante porque responde a la primera pregunta que los reguladores y las GSE se hacen sobre cualquier producto financiero en blockchain: ¿realmente funciona bajo carga? Figure ha procesado decenas de miles de millones de dólares en préstamos de consumo (HELOC, préstamos DSCR, préstamos personales) a través de un stack de originación, servicio y titularización basado en blockchain durante años. La asociación con loanDepot extiende esa infraestructura a las hipotecas convencionales.

Por qué MERS es el verdadero objetivo​

Para entender por qué esto es importante, hay que entender qué es MERS. Creado después de 2001 para agilizar las transferencias de servicios durante el auge de la titularización hipotecaria, MERS es una base de datos privada que rastrea quién posee y da servicio a aproximadamente dos tercios de las hipotecas residenciales de EE. UU. Reemplazó la práctica de registrar las asignaciones en los registros de tierras de los condados cada vez que un préstamo cambiaba de manos.

MERS redujo el papeleo. También introdujo un problema que estalló de manera espectacular durante la crisis financiera de 2008: el escándalo del "robo-signing" (firma robótica), en el que el papeleo de ejecución hipotecaria fue firmado por empleados que no tenían conocimiento directo de la cadena de propiedad. Los tribunales de diferentes estados llegaron a fallos contradictorios sobre si MERS incluso tenía legitimación para ejecutar la hipoteca. Los condados demandaron por la pérdida de las tarifas de registro. Los propietarios perdieron sus casas porque nadie podía probar quién poseía el pagaré.

MERS sigue siendo la columna vertebral de la industria, ahora propiedad de Intercontinental Exchange. Pero es una base de datos centralizada con una convención de liquidación de 45 días para las transferencias del mercado secundario, una arquitectura que parece cada vez más anticuada en un mundo donde la cadena Provenance de Figure puede registrar una asignación en segundos, de forma inmutable, con una prueba criptográfica de la cadena de propiedad que el "robo-signing" hizo imposible.

Express Path y el problema del mercado secundario​

La integración con loanDepot se centra en el lado de la originación, utilizando la blockchain de Figure para acelerar la suscripción y acortar el plazo de cierre. Pero el premio mayor es la liquidación del mercado secundario, la parte del ciclo de vida de la hipoteca donde los préstamos se agrupan, se venden a Fannie Mae o Freddie Mac y se titularizan en valores respaldados por hipotecas.

Figure ya ha construido la infraestructura para los mercados secundarios on-chain. Su plataforma Figure Connect permite a terceros prestamistas negociar préstamos directamente en Provenance, con una liquidación casi instantánea en lugar de las conciliaciones de varias semanas que definen el proceso actual. Cuando un préstamo se origina, se atiende y se vende en la misma cadena, el rastro de auditoría no es una carpeta de archivos: es un hash.

La estimación de $ 5.000 millones en costos de fricción es casi con seguridad baja si se tiene en cuenta el costo de oportunidad del capital inactivo durante esas ventanas de liquidación de 45 días en $ 2 billones de originaciones anuales.

El obstáculo de Fannie Mae y Freddie Mac​

Aquí es donde la narrativa se vuelve más complicada de lo que sugieren los comunicados de prensa de Figure. Fannie Mae y Freddie Mac compran aproximadamente el 70 % de las hipotecas conformes de EE. UU. Para que la originación nativa en blockchain alcance una escala convencional, las GSE deben aceptar formalmente los préstamos registrados en blockchain en sus acuerdos de agrupación y servicio.

Esa aceptación está ocurriendo, pero lentamente, y no de la forma que esperaban los defensores de la blockchain. En marzo de 2026, Fannie Mae aprobó su primer programa de hipotecas respaldadas por criptomonedas a través de una asociación entre Better Home & Finance y Coinbase, permitiendo bitcoin y USDC como garantía para préstamos de pago inicial en pagarés convencionales de 15 y 30 años. Esto siguió a la directiva de 2025 del director de la FHFA, Bill Pulte, ordenando a ambas GSE que redactaran directrices de suscripción para préstamos garantizados con criptomonedas.

Pero estar respaldado por criptomonedas no es lo mismo que ser nativo en blockchain. Aceptar bitcoin como garantía es un cambio en la gestión de riesgos. Aceptar una hipoteca originada en Provenance como un activo conforme a las GSE es un cambio de infraestructura, y ese no ha ocurrido a escala. Fannie y Freddie permanecen en modo piloto en cuanto a la aceptación de hipotecas nativas en blockchain, lo que significa que la asociación de Figure con loanDepot, al menos por ahora, mantiene los préstamos en el balance, los vende a compradores privados o los encamina a través de los canales convencionales registrados en MERS para su venta a las GSE.

El problema de la tokenomics de Provenance​

También existe un problema más discreto que los inversores deberían sopesar: el token HASH que sustenta la blockchain Provenance cayó aproximadamente un 25 % en el primer trimestre de 2026, y las propias acciones de Figure (FIGR) han sido analizadas por informes de vendedores en corto que cuestionan si la marca "blockchain" oculta la economía de un prestamista no bancario bastante convencional.

Este es el patrón que ha perseguido a cada blockchain institucional diseñada específicamente: la cadena es esencial para el modelo de negocio, pero el token captura solo una fracción del valor económico subyacente. Canton Network, Onyx (JPM) y Provenance enfrentan la misma tensión: la adopción empresarial no se traduce automáticamente en la apreciación del token cuando la cadena es operada por un puñado de instituciones designadas en lugar de un conjunto de validadores sin permisos (permissionless).

Para Figure específicamente, la pregunta es si Provenance es un foso competitivo o una capa de marketing. Si la integración de loanDepot pudiera técnicamente ejecutarse en Canton, o en un fork privado de Ethereum, o en cualquier número de cadenas de consorcio, entonces la blockchain es una elección sobre gobernanza y finalidad de liquidación, no una ventaja competitiva única.

La comparación con Canton​

Vale la pena observar a Canton Network como el análogo institucional más cercano. Respaldada por Goldman Sachs, JPMorgan y una lista creciente de firmas financieras de primer nivel, Canton está construyendo hacia el mismo destino —liquidación on-chain 24/7 de instrumentos financieros tradicionales— pero desde la dirección opuesta. Canton comenzó con acciones corporativas, repos y movilidad de colateral; Figure comenzó con préstamos de consumo minorista y está ascendiendo.

Si la liquidación de hipotecas es el premio, ambos se encontrarán en el medio. La pregunta es qué modelo de gobernanza ganará: un consorcio de bancos establecidos (Canton) o una cadena pública con permisos controlada por el originador (Provenance). La elección final de las GSE (Empresas Patrocinadas por el Gobierno) moldeará la próxima década de la infraestructura hipotecaria.

Qué significa esto para los desarrolladores​

Para los equipos de infraestructura que observan cómo se desarrolla esto, vale la pena seguir algunas señales:

  • Compresión desde la originación hasta la liquidación. El tiempo desde la solicitud del préstamo hasta la venta en el mercado secundario es la métrica principal. Actual: más de 45 días. Objetivo de Figure: liquidación on-chain en menos de 24 horas una vez que llegue la aceptación de las GSE.
  • Normativa de la FHFA. Esté atento a orientaciones explícitas sobre la documentación de préstamos nativa de blockchain, no solo sobre el colateral cripto. Esta es la clave regulatoria que desbloquea el mercado de $ 23 billones.
  • Cadenas competidoras. Provenance tiene ventaja inicial pero no tiene un foso infranqueable. Si Canton, las subredes de Avalanche o una cadena de las GSE diseñada específicamente ofrecen una mejor gobernanza institucional, los originadores migrarán.
  • Transferencias de servicios (servicing transfers). Aquí es donde MERS gana su dinero. Una blockchain que pueda ejecutar una transferencia de servicios en segundos con un historial de auditoría completo amenaza un fondo de comisiones que ICE pagó miles de millones para adquirir.

Lo que realmente está en juego​

La tokenización de RWA (activos del mundo real) acapara los titulares con un volumen on-chain de $ 27.000 millones: bonos del tesoro, crédito privado, bienes raíces. Las hipotecas por sí solas son 850 veces más grandes. Si incluso el 5 % de las originaciones de hipotecas en EE. UU. se trasladan a rieles nativos de blockchain en los próximos cinco años, el mercado de RWA on-chain se duplicará con creces solo con las hipotecas.

La asociación con loanDepot no es el momento en que las hipotecas se vuelven totalmente on-chain. Pero es el momento en que un prestamista no bancario entre los 10 mejores —no un experimento nativo de lo cripto, ni un piloto— compromete su flujo de originación a la infraestructura blockchain a escala de producción. El rastro de papel de 45 días tiene una alternativa funcional y, por primera vez, tiene distribución.

Si Figure captura el beneficio o simplemente demuestra el concepto para una toma de control por parte de un operador tradicional al estilo Canton es la pregunta abierta. De cualquier manera, el mercado de $ 23 billones tiene su primera grieta de producción en los cimientos.

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Fuentes​

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