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Figure + loanDepot: 23 兆ドルの市場と MERS の 45 日間に及ぶ事務処理に挑むブロックチェーン住宅ローン

· 約 13 分
Dora Noda
Dora Noda
Software Engineer

米国の住宅ローン市場は約 23 兆ドルの価値があります。また、アメリカの金融業界において、最も処理が遅く、書類に縛られた分野の一つでもあります。一般的なローンは決済に 45 日を要し、サービシング移管のために Mortgage Electronic Registration Systems (MERS) を経由し、業界がビジネスの代償として吸収している摩擦コストは年間推定 50 億ドルに達します。

Figure Technology Solutions は、その数字をゼロにできると確信しています。トップ 10 のノンバンク・レンダーである loanDepot との拡大する提携は（新しい「Express Path」製品スイートと共に発表されました）、ブロックチェーンネイティブな住宅ローン融資を仮想通貨メディアの世界から、米国の主流な融資チャネルへと移行させます。RWA（現実資産）のトークン化がこれまでのところ 270 億ドルの「サイドショー（余興）」であったとするなら、住宅ローンこそがメインイベントです。

ピッチの背後にある数字​

Figure は単なるパイロット・プロジェクトではありません。2026 年第 1 四半期までに、Figure とそのパートナーは Provenance Blockchain 上で 210 億ドル以上のホーム・エクイティ・ローンを実行しました。2025 年第 4 四半期だけで 27 億ドルに達し、前年同期比で 131% の急増を記録しました。2026 年 1 月の取引量は 8 億 1,600 万ドルに達し、前年比 115% 増となりました。

この規模が重要なのは、規制当局や GSE（政府支援企業）がブロックチェーン金融製品に対して抱く最初の疑問、つまり「負荷がかかった状態で実際に機能するのか？」という問いに答えるからです。Figure は長年にわたり、HELOC（不動産担保ローン）、DSCR ローン、個人ローンなど、数百億ドル規模の消費者ローンを、ブロックチェーンベースの実行、サービシング、証券化スタックを通じて処理してきました。loanDepot との提携は、そのインフラを従来の住宅ローンにまで拡張するものです。

なぜ MERS が真の標的なのか​

これがなぜ重要なのかを理解するには、MERS が何であるかを知る必要があります。2001 年以降、住宅ローン証券化ブームにおけるサービシング移管を効率化するために設立された MERS は、米国の住宅ローンの約 3 分の 2 の所有者とサービサーを追跡する民間データベースです。これは、ローンが譲渡されるたびに郡の土地登記簿に記録する慣習に代わるものでした。

MERS は事務作業を削減しました。しかし、同時に 2008 年の金融危機時に爆発的に表面化した問題を引き起こしました。「ロボ・サイニング（自動署名）」スキャンダルです。これは、所有権の連鎖について直接の知識を持たない従業員が差し押さえ書類に署名していたというものです。各州の裁判所では、MERS に差し押さえを行う当事者能力があるかどうかについて判断が分かれました。郡は登記手数料の損失を巡って提訴しました。住宅所有者は、誰が約束手形を保持しているか誰も証明できなかったために家を失いました。

MERS は依然として業界の基盤であり、現在は Intercontinental Exchange（ICE）が所有しています。しかし、それは流通市場の移管において 45 日間の決済慣行を持つ中央集権的なデータベースです。Figure の Provenance チェーンが、ロボ・サイニングでは不可能だった所有権の連鎖を暗号学的に証明し、不変かつ数秒で譲渡を記録できる世界では、そのアーキテクチャはますます時代遅れに見えます。

Express Path と流通市場の問題​

loanDepot との統合は融資実行側に焦点を当て、Figure のブロックチェーンを使用してアンダーライティング（審査）を加速し、クロージングのタイムラインを短縮します。しかし、より大きな目標は流通市場の決済です。これは、ローンがプールされ、ファニーメイ（Fannie Mae）やフレディマック（Freddie Mac）に売却され、住宅ローン担保証券（MBS）として証券化されるサイクルの一部です。

Figure はすでにオンチェーン流通市場のためのインフラを構築しています。同社の Figure Connect プラットフォームにより、サードパーティの貸し手は、現在のプロセスを特徴づけている数週間にわたる照合作業ではなく、Provenance 上で直接、ほぼ即時の決済でローンを取引できます。ローンが同じチェーン上で実行、サービシング、販売される場合、監査証跡はファイルのフォルダではなく、「ハッシュ」になります。

年間 2 兆ドルの新規融資において、45 日間の決済期間中にアイドル状態にある資本の機会費用を含めれば、50 億ドルの摩擦コストという推定値は、ほぼ間違いなく過小評価されています。

ファニーメイとフレディマックという障害​

ここから、物語は Figure のプレスリリースが示唆するよりも複雑になります。ファニーメイとフレディマックは、米国の適格住宅ローンの約 70% を購入しています。ブロックチェーンネイティブな融資が主流の規模に達するためには、GSE がブロックチェーンに記録されたローンをプールおよびサービシング契約として正式に受け入れる必要があります。

その受け入れは進んでいますが、ブロックチェーン推進派が期待した形ではなく、ゆっくりとしたものです。2026 年 3 月、ファニーメイは Better Home & Finance と Coinbase の提携を通じて、初の「仮想通貨担保型」住宅ローンプログラムを承認しました。これにより、15 年および 30 年の従来のローンにおいて、ビットコインや USDC を頭金の担保として使用できるようになりました。これは、2025 年に FHFA（連邦住宅金融局）のビル・パルティ（Bill Pulte）局長が両 GSE に対し、仮想通貨担保ローンのアンダーライティング・ガイドラインを策定するよう命じた指令を受けたものです。

しかし、「仮想通貨担保型」は「ブロックチェーンネイティブ」と同じではありません。ビットコインを担保として受け入れることはリスク管理の変更です。Provenance で実行された住宅ローンを GSE 適格資産として受け入れることはインフラの変更であり、それはまだ大規模には実現していません。ファニーメイとフレディマックはブロックチェーンネイティブな住宅ローンの受け入れに関しては依然としてパイロット・モードにあります。つまり、Figure と loanDepot の提携は、少なくとも現時点では、ローンを自社のバランスシートに保持するか、プライベート・バイヤーに売却するか、あるいは GSE への販売のために従来の MERS 登録チャネルを経由させていることになります。

Provenance のトークノミクスの問題​

投資家が考慮すべき、より静かな問題も存在します。Provenance Blockchain を支える HASH トークンは 2026 年第 1 四半期に約 25% 暴落しました。また、Figure 自社の株式（FIGR）は、「ブロックチェーン」というブランディングが、かなり従来型のノンバンク貸付業者の経済性を覆い隠しているのではないかと疑問視する空売り筋のレポートによる精査を受けています。

これは、あらゆる目的特化型の機関投資家向けブロックチェーンを悩ませてきたパターンです。すなわち、チェーンはビジネスモデルにとって不可欠であるものの、トークンは基礎となる経済的価値のわずかな一部しか捉えていないという点です。Canton Network、Onyx (JPM)、および Provenance はすべて同じ緊張に直面しています。チェーンがパーミッションレスなバリデータセットではなく、一握りの指名された機関によって運用されている場合、企業による採用が自動的にトークンの価値上昇につながるわけではありません。

Figure に関して言えば、問題は Provenance が「堀（参入障壁）」なのか、それとも単なる「マーケティング層」なのかということです。もし loanDepot との統合が技術的に Canton 上、あるいはプライベートな Ethereum フォーク、あるいはその他のコンソーシアムチェーン上でも実行可能であるならば、ブロックチェーンの採用はガバナンスと決済のファイナリティに関する選択に過ぎず、独自の競争優位性ではないことになります。

Canton との比較​

Canton Network は、最も近い機関投資家向けの類似事例として注目に値します。Goldman Sachs、JPMorgan、そして増え続ける一流金融機関のリストに支えられた Canton は、伝統的な金融商品の 24 時間 365 日のオンチェーン決済という同じ目的地を目指していますが、アプローチは逆方向からです。Canton はコーポレートアクション、レポ、担保の流動性から開始しました。一方、Figure は小売り向け消費者ローンから開始し、より高度な領域へと進んでいます。

住宅ローン決済が最終的な目標であるならば、両者は中間地点で出会うことになるでしょう。問題は、どちらのガバナンスモデルが勝利するかです。既存銀行のコンソーシアム（Canton）か、それともオリジネーター（貸し手）によって制御されるパブリック・パーミッションド・チェーン（Provenance）か。政府支援機関（GSE）による最終的な選択が、次の 10 年の住宅ローンインフラの姿を形作ることになります。

開発者にとっての意味​

この展開を見守るインフラチームにとって、追跡すべきいくつかのシグナルがあります。

  • オリジネーションから決済までの短縮: ローン申込から二次市場への売却までの期間がコアメトリクスです。現在は 45 日以上ですが、Figure の目標は GSE の承認が得られ次第、オンチェーン決済により 24 時間未満に短縮することです。
  • FHFA の規則策定: 暗号資産の担保だけでなく、ブロックチェーンネイティブなローン文書に関する FHFA（連邦住宅金融局）の明示的なガイダンスに注目してください。これが 23 兆ドル規模の市場を解き放つ規制上の鍵となります。
  • 競合チェーン: Provenance は先行していますが、決定的な堀はありません。Canton、Avalanche サブネット、または目的特化型の GSE チェーンがより優れた機関投資家向けガバナンスを提供する場合、オリジネーターは移行するでしょう。
  • サービシング権の移転: ここが MERS の収益源です。完全な監査証跡を持ち、数秒でサービシング権（債権回収・管理権）の移転を実行できるブロックチェーンは、ICE が数十億ドルを投じて買収した手数料プールを脅かす存在となります。

真の利害関係​

RWA（現実資産）のトークン化は、オンチェーンボリュームが 270 億ドル（米国債、プライベートクレジット、不動産など）に達し、大きく報道されています。しかし、住宅ローンだけでもその 850 倍の規模があります。今後 5 年間で米国住宅ローンのオリジネーションのわずか 5% がブロックチェーンネイティブなレールに移行するだけで、オンチェーン RWA 市場は住宅ローンだけで 2 倍以上に拡大します。

loanDepot との提携は、住宅ローンが完全にオンチェーン化される瞬間ではありません。しかし、これはトップ 10 に入るノンバンク貸付業者が、暗号資産ネイティブな実験やパイロットプロジェクトとしてではなく、本番稼働規模でそのオリジネーションパイプラインをブロックチェーンインフラにコミットした瞬間です。45 日間の「紙の証跡」に代わる実用的な選択肢が登場し、初めてそれが流通網を手に入れたのです。

Figure がその上昇益を享受するのか、あるいは単に Canton スタイルの既存勢力による乗っ取りのコンセプトを証明するだけに終わるのかは、未解決の問いです。いずれにせよ、23 兆ドル規模の市場の土台には、初めて本番環境レベルの亀裂が入ったのです。

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情報源​

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